Czym jest i do czego służy operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy pozwala na profesjonalną wycenę nieruchomości. jest wykorzystywany zarówno do celów prywatnych, jak i w różnego rodzaju postępowaniach sądowym oraz administracyjnych.

Instytucję operatu szacunkowego nieruchomości reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie wykonawcze w tym przedmiocie. Operat szacunkowy to rodzaj wyceny nieruchomości, a dokładnie pisemna opinia na temat wartości nieruchomości. Sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego.

Rzeczoznawca majątkowy sporządza operat na zlecenie. Zlecenie składa niekiedy właściciel nieruchomości, właściciel działki, ale także organy państwowe oraz samorządowe. Zlecenia wykonania operatu często dokonuje również sąd.

Przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca wykorzystuje wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w księgach wieczystych; katastrze nieruchomości; ewidencji sieci uzbrojenia terenu; ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; rejestrach zabytków; tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych; planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego.

Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z wyżej wymienionych dokumentów lub rejestrów.

Operat szacunkowy jest wykorzystywany do określenia wartości nieruchomości na różne potrzeby. Rzeczoznawca sporządza go dla określonego z góry przez zleceniodawcę celu.

Operat szacunkowy jest wykorzystywany przez banki podczas zawierania umów o kredyt hipoteczny, dla określenia wartości nieruchomości. Stanowią także przydatne narzędzie dla komorników sądowych, którzy korzystają z nich podczas egzekucji z nieruchomości, aby określić cenę wywoławczą nieruchomości podczas jej licytacji. Sądy wykorzystują operaty szacunkowe w różnego rodzaju postępowaniach cywilnych, w tym postępowaniach spadkowych. Osoby prywatne zlecają sporządzenie operatu dla określenia ceny sprzedaży nieruchomości, a także przed wniesieniem pozwu do sądu cywilnego w sprawach związanych z nieruchomościami, dla określenia wysokości opłaty od pozwu.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres dwunastu miesięcy od daty jego sporządzenia. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, na których opierał się rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat. Wówczas wymagane jest sporządzenie nowego operatu dla jego ponownego użycia.