Jak sporządzić prawidłową umowę najmu okazjonalnego? Poradnik prawnika

Postanowienia dotyczące umowy najmu okazjonalnego znajdują się w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego („Ustawa”). Umowę najmu okazjonalnego uznać należy za szczególną formą najmu nieruchomości,  zawieraną wyłącznie na czas oznaczony, przy czym nie może to być czas dłuższy niż 10 lat.

Podstawowymi elementami umowy najmu okazjonalnego są: oznaczenie stron umowy, data rozpoczęcia i zakończenia najmu, wysokość czynszu wraz z terminem i sposobem jego płatności oraz prawa i obowiązki stron oraz podpisy stron. Umowa najmu okazjonalnego poza podstawowymi elementami, musi zawierać dodatkowe elementy i załączniki, które są niezbędne dla tego rodzaju umowy, i które stanowią o jej szczególnym charakterze.

Umowa najmu okazjonalnego – jak ją prawidłowo sporządzić?

Samodzielne sporządzenie prawidłowej umowy najmu okazjonalnego może być złożone i obciążone nadmiernym ryzykiem, albowiem postanowienia umowy najmu okazjonalnego powinny być nie tylko jasne, klarowne i zrozumiałe, ale przede wszystkim pozostawać w zgodzie z Ustawą. W przeciwnym bowiem przypadku, w miejsce postanowień nieprawidłowych wejdą odpowiednie postanowienia z Ustawy, o czym często na etapie podpisywania umowy najmu okazjonalnego strony nie mają świadomości.

1. Tytuł: Rozpocznij umowę od nagłówka, który zawiera tytuł "UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO" oraz datę i miejsce sporządzenia. Pamiętaj jednak o tym, że sama nazwa umowy nie czyni z niej umowy najmu okazjonalnego. Do uzyskania waloru umowy najmu okazjonalnego niezbędne jest spełnienie określonych warunków takich jak oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu oraz zgłoszenie do Urzędu Skarbowego.
2. Strony umowy: Wprowadź dane identyfikacyjne i adresowe zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Danymi identyfikującymi są imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, numer dowodu osobistego oraz numer PESEL.
3. Opis nieruchomości: Dokładnie opisz nieruchomość, którą wynajmujesz, wskazując adres, powierzchnię, numer mieszkania, liczbę i nazwy pomieszczeń.
4. Czas trwania umowy: Określ datę rozpoczęcia i zakończenia najmu. Umowy najmu okazjonalnego zazwyczaj zawierane są na czas oznaczony jednego roku. Umowa najmu okazjonalnego nie może zostać zawarta na czas dłuższy niż 10 lat.
5. Czynsz i inne opłaty: Określ wysokość czynszu, terminy płatności oraz sposób, w jaki należy dokonywać płatności (np. przelewem bankowym). Poza czynszem najemca uiszcza również opłaty eksploatacyjne. Na opłaty eksploatacyjne przykładowo składać się może: woda zimna i ciepła, kanalizacja, centralne ogrzewanie, opłaty za wywóz nieczystości, fundusz remontowy, opłaty za konserwację widny, ochrona, konserwacja, opieka nad zielenią. Najemca powinien również uiszczać opłaty za energię elektryczną.
6. Kaucja: Kaucja stanowi standardowe zabezpieczenie umowy najmu okazjonalnego. Kaucja przede wszystkim zabezpiecza ewentualne zniszczenia, które mogą powstać w lokalu, a w dalszej kolejności zaległości w opłatach oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu. Wynajmujący zazwyczaj pobierają kaucję w wysokości jednokrotności czynszu, chociaż z uwagi na coraz częstsze przypadki zniszczeń lokali oraz znacznych zaległości czynszowych, wynajmujący pobierają dwukrotność kaucji. Ustawodawca zastrzegł jednak, iż sześciokrotność miesięcznego czynszu jest górną granicą kaucji. Nierozliczoną kaucję należy zwrócić najpóźniej po 30 dnia od dnia opróżnienia lokalu, po zweryfikowaniu przez wynajmującego stanu lokalu oraz rozliczeniu wszelkich płatności.
7. Prawa i obowiązki stron: Opisz prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy, w tym kwestie utrzymania nieruchomości, napraw, terminy zgłaszania usterek. Dla przypadku można wskazać na podstawowe obowiązku najemcy i wynajmującego. Najemca zobowiązany jest do dbania o lokal oraz ponoszenia wydatków dotyczących drobnych napraw. Wynajmujący zaś zobowiązany jest do dokonywania wszelkich napraw nie związanych z normalnym użytkowaniem lokalu.
8. Wypowiedzenie: Jedno z kluczowych postanowień umowy najmu okazjonalnego. Źródło wielu błędów w umowie najmu okazjonalnego, które ma swoje odzwierciedlenie w sporach sądowych, w których kwestionowana jest skuteczność lub prawidłowość wypowiedzeń. Przypadki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego powinny być dokładnie i precyzyjnie określone w umowie. Należy również pamiętać, że jeśli wprowadzimy postanowienia niezgodne z Ustawą zastosowanie znajdą postanowienia przewidziane w ustawie.
9. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji: Do umowy najmu okazjonalnego należy załączyć oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu. Oświadczenie to powinno mieć formę aktu notarialnego.
10. Postanowienia dodatkowe: Nie ma przeszkód, a czasami jest nawet wskazane, aby do umowy wprowadzić postanowienia dodatkowe takie jak zakaz palenia, zamieszkiwania zwierząt czy konieczność ubezpieczenia nieruchomości.
11. Postanowienia końcowe: Umieść postanowienia końcowe, takie jak właściwość sądu, ilość egzemplarzy umowy, stosowanie Ustawy w sprawach nieuregulowanych umową, możliwość zmiany lub uzupełnienia umowy jedynie w formie pisemnej.
12. Podpisy: Umieść miejsce na podpisy obu stron tj. wynajmującego oraz najemcy.
13. Załączniki: Załącznikami do umowy najmu okazjonalnego powinny być następujące oświadczenia. Jedno w formie aktu notarialnego tj. oświadczenie najemcy, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokal będącego przedmiotem umowy najmu okazjonalnego, w terminie wskazanym w żądaniu. Drugie oświadczenie, w stosunku do które rekomendowane są podpisy notarialnie poświadczone, a jest nim oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Do umowy najmu okazjonalnego należy również dołączyć oświadczenie najemcy, w którym wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Ponadto, należy załączyć protokół zdawczo- odbiorczy lokalu oraz jeśli jest uchwalony to regulamin porządku domowego.

Jakie mogą być skutki błędów w umowie najmu okazjonalnego?

Błędy czy niejasności w umowie najmu okazjonalnego mogą mieć różne skutki, zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Zazwyczaj prowadzą do sporu, który bardzo często kończy się w sądzie. Oto kilka potencjalnych skutków błędów w umowie:

1. Niejasności: Błędy w umowie mogą prowadzić do niejasności co do praw i obowiązków wynajmującego i najemcy. To może wywołać konflikty i spory. Najczęściej spotykanymi są spory w przedmiocie co jest normalnym zużyciem lokalu, a co już jest szkodą w lokalu;
2. Nieodpowiednie, nieprecyzyjne postanowienia: Nieodpowiednie lub nieprecyzyjne postanowienia mogą spowodować, że warunki umowy nie odzwierciedlają rzeczywistych ustaleń między stronami, co może prowadzić do niezadowolenia i konfliktów.
3. Problemy z egzekwowaniem umowy: Jeśli umowa zawiera błędy dotyczące terminów, czynszu lub innych kluczowych kwestii, a przede wszystkim wypowiedzenia lub nie zawiera wymaganych prawem załączników może być trudniejsza do egzekwowania w przypadku sporu.
4. Prawne konsekwencje: W zależności od charakteru błędów, mogą wystąpić różne prawne konsekwencje, takie jak nieprawidłowe lub nieskuteczne wypowiedzenie umowy, roszczenie o zapłatę zaległego czynszu i innych opłat, roszczenia odszkodowawcze za zniszczenia w lokalu.
5. Koszty prawne: Błędy w umowie mogą prowadzić do konieczności skorzystania z usług prawnika, co z kolei wiąże się z dodatkowymi kosztami w postaci wynagrodzenia prawnika oraz również niezbędnych opłat sądowych.

Podsumowanie

Dlatego tak ważne jest, aby umowa najmu okazjonalnego była sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami i precyzyjnie odzwierciedlała intencje obu stron. W przypadku wątpliwości zawsze lepiej skonsultować umowę z radcą prawnym lub zaopatrzyć się we wzór umowy najmu przygotowany przez doświadczonego prawnika. Wtedy można mieć pewność, iż umowa zawiera wszystkie wymagane prawem elementy. Warto skonsultować się z radcą prawnym, aby uniknąć błędów i problemów w przyszłości, a przede wszystkim niepotrzebnych kosztów.