Zasiedzenie nieruchomości - kiedy możemy mówić o zasiedzeniu i jakie są jego konsekwencje prawne

Instytucja zasiedzenia znana jest od samego początku istnienia kodeksu cywilnego. Konsekwencje braku zainteresowania nieruchomością przez wiele lat mogą być bardzo dotkliwe dla pierwotnego właściciela. Dlatego tak ważne jest, aby dbać o nieruchomość i wykazywać nią zainteresowanie. Brak powyższego może skutkować utratą statusu właściciela na rzecz osoby, która posiada nieruchomość nieprzerwanie przez określony czas jako posiadacz samoistny.

Instytucja zasiedzenia jest też pomocna dla osób, które są w posiadaniu nieruchomości od pokoleń, ale pierwotne nabycie było nieprawidłowe. Przykładowo umowa przeniesienia własności została zawarta w zwykłej formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości jest możliwe, o ile spełnione są następujące przesłanki: posiadanie samoistne, upływ czasu oraz ciągłość posiadania.

Posiadanie samoistne

Posiadanie samoistne jest pojęciem uregulowanym wprost w kodeksie cywilny. Posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada rzeczą – w tym przypadku nieruchomością – jak właściciel. Co to oznacza? Oznacza to, nic innego jak ogół zachowań, takich jakie przysługiwałyby właścicielowi. Takimi zachowaniami mogą być na przykład: odprowadzanie podatku od nieruchomości, ogrodzenie nieruchomości, koszenie trawy, remont, sprzątanie śmieci czy inne decyzje, które mógłby podjąć samodzielnie właściciel. Istotne jest również manifestowanie prawa posiadania nieruchomości wobec otoczenia, tak aby w przeświadczeniu najbliższych sąsiadów być uznawanym za właściciela oraz wewnętrzne przeświadczenie o byciu właścicielem. Samo opłacenie podatków od nieruchomości może okazać się niewystraczającym dowodem w postępowaniu sądowym o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie.

Dlatego też posiadaczem samoistnym nie będzie osoba, która dysponuje nieruchomością na podstawie umowy najmu czy dzierżawy. W świetle obowiązujących przepisów prawa taki posiadacz jest posiadaczem zależnym.

Upływ czasu

Nabycie nieruchomości może nastąpić po upływie określonego terminu, tj. 20 lat albo 30 lat. Długość terminu niezbędnego do stwierdzenia nabycia nieruchomości przez zasiedzenie uzależniona jest od tzw. dobrej wiary albo złej wiary. Posiadacz samoistny nieruchomości będący w dobrej wierze nabędzie nieruchomość po upływie 20 lat nieprzerwanego posiadania nieruchomości. Posiadacz samoistny jest w dobrej wierze, gdy znajduje się w usprawiedliwionym i uzasadnionym przez okoliczności przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości i nie ma wiedzy, ani świadomości, że nieruchomość nie jest jego własnością.

Drugi, dłuższy termin niezbędny do stwierdzenia nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie ma zastosowanie wobec posiadacza działającego w złej wierze. Posiadaczem w złej wierze jest osoba, która miała wiedzę i świadomość lub z łatwością, przy dołożeniu należytej staranności, mogła dowiedzieć się, że nie jest właścicielem nieruchomości. Jako warszawska prawniczka od nieruchomości dużo częściej spotykam się z przypadkami gdzie występuje zła wiara. Zdecydowanie trudniejsze jest wykazanie przed sądem dobrej wiary.

Istotną okolicznością jest to, iż momentem, w którym oceniane jest występowanie dobrej lub złej wiary, jest moment w którym posiadacz nieruchomości uzyskał jej posiadanie. Późniejszy stan świadomości i wiedzy posiadacza nie ma już znaczenia dla określenia istnienia dobrej lub złej wiary.  Jak zauważa Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 3 października 2014 roku, V CSK 579/13, cyt.: „O istnieniu dobrej wiary posiadacza nieruchomości decyduje chwila objęcia jej w posiadanie. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie ma znaczenia”.

Ciągłość posiadania

Kolejną przesłanką niezbędną do stwierdzenia zasiedzenia jest ciągłość posiadania. Aby doszło do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, posiadanie musi mieć charakter ciągły i nieprzerwany. Ustawodawca ułatwił posiadaczowi wykazanie ciągłości posiadania ustanawiając domniemanie ciągłości posiadania, a także przyjmując, iż niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.

Czy możliwe jest doliczenie przez obecnego posiadacza czasu posiadania jego poprzednika?

Przepisy prawa dają możliwość doliczenia do okresu posiadania obecnego posiadacza czas posiadania przez jego poprzednika. Możliwe jest to jednak tylko gdy poprzednik sam nie zasiedział nieruchomości. Są dwa rodzaje okoliczności kiedy takiego doliczenia można dokonać, a mianowicie kiedy następuje przeniesienie posiadania lub obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Najczęściej spotykaną sytuacją jest sytuacja kiedy ktoś z członków rodziny (np. rodzice) byli posiadaczami samoistnymi nieruchomości, korzystali z nieruchomości jak właściciele, choć formalnie właścicielami jej nie byli, ale przed śmiercią nie zasiedzieli nieruchomości, a obecny posiadacz samoistny kontynuuje nieprzerwane posiadanie i korzystanie z nieruchomości.

Konsekwencje prawne zasiedzenia nieruchomości

Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie następuje ex lege (z mocy ustawy) na rzecz posiadacza samoistnego po upływie jednego z powyżej wskazanych okresów. Aby stwierdzić zasiedzenie nieruchomości, należy złożyć wniosek do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Sąd w toku postępowania bada, czy zostały spełnione wszystkie przesłanki zasiedzenia i wydaje stosowne orzeczenie. Spełnienie wszystkich opisanych wyżej przesłanek zasiedzenia nieruchomości skutkuje tym, iż dotychczasowy posiadacz samoistny nieruchomości staje się jej właścicielem, uzyskując prawo własności nieruchomości, a dotychczasowy właściciel, który nie interesował się nieruchomością traci to prawo własności. Co prawda postanowienie sądu ma charakter deklaratoryjny, ale jest niezbędne do stwierdzenia zasiedzenia, a następnie dokonania zmiany danych właściciela w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia nieruchomości przez zasiedzenie musi być załącznikiem do wniosku o wpis w księdze wieczystej.