Umiarkowany spadek zysków z wynajmu mieszkania we Wrocławiu na poziomie niemal 6 proc.

Moda na domy we Wrocławiu: aż 12 proc. wzrostu na rynku pierwotnym i 10 proc. na rynku wtórnym

We Wrocławiu w maju bieżącego roku za nowe „M” trzeba było zapłacić średnio 9 032 zł/mkw.
Z kolei za mieszkanie z drugiej ręki przeciętna stawka wynosiła wówczas 8 820 zł/mkw.
W obydwu przypadkach pod względem ceny stolica Dolnego Śląska zajmowała piąte miejsce w kraju plasując się za Warszawą, Gdańskiem, Krakowem i Gdynią.

443 dni pandemii

Od 13 marca 2020 roku – kiedy zarówno władze RP, jak i mieszkańcy naszego kraju, zaczęli na poważnie podchodzić do pandemii - do końca maja 2021 upłynęły 443 dni z koronawirusem. Nasza codzienność w tym czasie kilkukrotnie się zmieniała. COVID-19 w ciągu minionych miesięcy wpłynął na wszystkie wymiary naszego życia, przede wszystkim na wymiar zdrowotny, ale też model spędzania wolnego czasu oraz sposób pracy. Przez długi czas zamknięcia w czterech ścianach, zmieniły się zapewne również, przynajmniej w pewnym stopniu, nawet relacje z najbliższymi.

Pandemia COVID-19 nie ominęła też rynku nieruchomości. Co ciekawe, wbrew początkowym zapowiedziom wielu ekspertów, ceny nieruchomości w 2020 roku nie zanotowały spadków,
a już na pewno nie ostrych przecen. Nie zmienia to faktu, że zmienił się sposób w jaki chcemy mieszkać. Bardzo wielu z nas zdało sobie sprawę z wartości, nawetniewielkiego ogródka przy mieszkaniu, swoistego „spacerniaka”. W tym kontekście, domy na obrzeżach miasta zyskały w porównaniu do mieszkań blisko centrum. Te zmiany dotyczą polskiego rynku nieruchomości jako całości, jak i poszczególnych rynków lokalnych.

Ceny mieszkań w górę

Przed rokiem na nowe „M” we Wrocławiu trzeba było wydać 8 453 zł/mkw., co oznacza, że w ciągu roku przeciętna stawka za cztery kąty prosto od dewelopera wzrosła o niemal 7%. Zmiany są widoczne również na przestrzeni miesiąca – od kwietnia do maja średnia cena wzrosła o 116 zł/mkw. i zatrzyamała się na poziomie 9032 zł/mkw.

Na rynku wtórnym, rok do roku przeciętna stawka ofertowa wzrosła o blisko 2%. W marcu bieżącego roku wynosiła bowiem 8 820 zł/mkw., a przed rokiem 8 649 zł/mkw. Zarówno na rynku wtórnym,
jak i pierwotnym na przestrzeni ostatnich pandemicznych miesięcy widoczna jest tendencja wzrostowa cen lokali mieszkalnych.

Domy coraz droższe

Cena za jednostkę powierzchni użytkowej domu jest zwykle wyraźnie niższa niż cena mieszkania.
Taka sytuacja to standard na rynku nieruchomości. Wyższy metraż domów sprawia, że o wiele mniej polskich gospodarstw domowych stać na dom niż na mieszkanie. „Na rynku domów we Wrocławiu widać bardziej wyraźny wzrost cen, niż na rynku lokali mieszkalnych. Może to stanowić swoisty efekt COVID-19, zgodnie z którym część popytu przenosi się z mieszkań na domy. Oczywiście dotyczy to tych kupujących, którzy są w stanie sprostać wyższym wymaganiom finansowym” tłumaczy Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom.

Podobnie jak w przypadku mieszkań, również i ceny domów z rynku pierwotnego i wtórnego są zbliżone. Za metr kwadratowy nowego domu w maju trzeba było zapłacić niemal 7 tysięcy złotych (6938 zł / mkw). To ponad 700 złotych różnicy w stosunku do zeszłego roku (6 208 zł/mkw), co oznacza, że domy z rynku pierwotnego we Wrocławiu podrożały o niemal 12%. Rynek wtórny również zaliczył wzrost i to o niemal 10%. Kupując dom od dotychczasowego właściciela trzeba było zapłacić niewiele mniej niż za nowy, bo ok. 6841 zł/mkw. W zeszłym roku wystarczyło jedynie 6 239 zł/mkw - to różnica 600 złotych za metr kwadratowy!

„Domy z drugiej ręki są zwykle droższe od nowych. Są to często nieruchomości gotowe do wprowadzenia, nie trzeba więc doliczać do ich zakupu kosztów wykończenia od standardu deweloperskiego.
Ponadto na rynku wtórnym domy nierzadko są sprzedawane wraz z umeblowaniem oraz usytuowane
w bardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Niewielka różnica stawek we Wrocławiu, na poziomie 97zł,
może stanowić w tym względzie ciekawostkę” dodaje Jarosław Krawczyk.

Umiarkowany spadek zysków z wynajmu mieszkania we Wrocławiu na poziomie
niemal 6 proc.

We Wrocławiu za najem mieszkania w maju bieżącego roku trzeba było zapłacić średnio 2 118 zł. W ciągu roku ceny najmu w całej Polsce zanotowały szybki zjazd w dół, stawiając pod znakiem zapytania opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Na tym tle Wrocław wypada całkiem dobrze.

Pandemia niszczy rynek wynajmu mieszkań

Inwestycja w mieszkanie to jeden z najlepszych sposobów lokaty kapitału. Bezpieczna, zapewniająca stabilizację finansową w długim terminie i całkiem opłacalna w porównaniu do innych form pomnażania oszczędności. Zarabiamy przecież na dwa sposoby. Z jednej strony licząc na wzrost wartości mieszkania w długim terminie, tak aby np. po przejściu na emeryturę ze środków finansowych uzyskanych z jego sprzedaży zapewnić sobie spokojną starość, pokryć koszty opieki zdrowotnej, leczenia. Poza tym wynajmując mieszkanie, możemy co miesiąc uzyskiwać zastrzyk finansowy gotówki, która pomoże podreperować domowy budżet albo sfinansuje wymarzone wakacje dla całej rodziny.

Tak zdecydowana większość z nas myślała do momentu, gdy pandemia COVID-19 dotarła do Polski. Kolejne lockdowny, izolacja oraz okresy kwarantanny zmieniły nasze spojrzenie. Dzisiaj główne pytanie to komu takie mieszkanie można wynająć i gdzie znaleźć chętnych, którzy zapłacą czynsz, tak aby na inwestycji nie tracić? W przypadku osób, które wykorzystały zewnętrzne finansowanie na zakup mieszkania pod wynajem, czyli kredyt hipoteczny, nie chodzi już o ratowanie zysków. Ale o to, aby można było pokryć ratę kredytu. Dzisiaj bowiem chętnych na najem czterech ścian jest jak na lekarstwo.

„Nie ma przecież studentów, którzy zwyczajowo odpowiadali za sporą część popytu. Ze względu na lockdowny i ograniczenia w działalności gospodarki w wielu sektorach, w zdecydowanie mniejszym zakresie można dzisiaj liczyć na osoby, które przeprowadzały się za pracą w inne zakątki Polski”, tłumaczy Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom. Nie może więc dziwić fakt, że stawki spadły. Zwłaszcza w tych miast w których koniunktura mieszkaniówki opierała się na żakach i turystyce.

Spadek umiarkowany

W maju 2021 we Wrocławiu przeciętna wywoławcza stawka najmu za mieszkanie wynosiła 2 118 zł, co było trzecim wynikiem w kraju po Warszawie i Gdańsku. Rok temu było to jeszcze 2 248 zł. Oznacza to, że w ciągu roku pandemii cena najmu spadła o niemal 6%, co pozostaje niewielką obniżką na tle całego kraju.

Rentowność również w dół

Niższe dochody z czynszu to niższa rentowność. Wskaźnik ROI (Return on Investment) wyznaczany, jako relacja średniego czynszu najmu do średniej ceny zakupu lokum, musiał się bowiem obniżyć. We Wrocławiu w maju 2021 roku wynosił 5,11% a w marcu przed rokiem 5,74%. To niezły wynik, jak na dzisiejsze czasy. Warto jednak dodać, że w ten sposób wyznaczony ROI nie uwzględnia takich kosztów.

jak podatki, koszty remontów, pustostanów itp. które mogą wydatnie wpłynąć na ostateczny wynik finansowy inwestycji.

„Na pierwszy rzut oka wydaje się, że mogło być gorzej. Powyższa zmiana z pewnością podkopała jednak sytuację finansową wielu rodzin, które w nieruchomościach poszukiwały przecież stabilnej lokaty finansowej na złe czasy. Trudna sytuacja dotyczy zwłaszcza osób, które mają do spłacenia kredyt hipoteczny” zaznacza Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom. Choć dzisiaj o to może być trudno, to warto jednak spojrzeć w przyszłość, z pewną dozą optymizmu. Rodzą się szanse na długoterminowe odmrożenie gospodarki, w tym ruchu turystycznego. Ponadto pojawia się nadzieja, że z nadejściem jesieni do normalnej, stacjonarnej nauki powrócą studenci.