Gmina Dzierżoniów: Nasza przestrzeń. Konsultacje społeczne dokumentów planistycznych na wsi i w małych miastach

W ramach projektu "Nasza przestrzeń. Konsultacje społeczne dokumentów planistycznych na wsi i w małych miastach" realizowanego przy wsparciu Fundacji Wspomagania Wsi, Gmina Dzierżoniów przeprowadziła konsultacje społeczne dot. zagadnień związanych z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednym z tematów przeprowadzonych był bilans terenu.

Modelowanie polityki przestrzennej na obszarze gminy stanowi jej zadanie własne. Rada Gminy, definiując kierunki zagospodarowania, funkcje poszczególnych terenów czy też sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jest ograniczona w zakresie ich regulacji. Zgodnie z brzmieniem art. 9 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) "ustalenia studium uwarunkowań są wiążące przy sporządzaniu planu miejscowego". Z kolei art. 20 ust. 1 u.p.z.p., stanowi "Plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń studium". Reasumując, ustalenie kierunków zagospodarowania w studium uwarunkowań w zasadzie przesądza o możliwości wskazania terenu w planach miejscowych.

Przez lata dokonywane nierozsądne przeznaczanie terenów pod funkcje budowlane na terytorium całego kraju, kilkukrotnie przekraczające potrzeby obecne, jak również prognozowane, brak lub niedobór infrastruktury technicznej, lokalizowanie budynków na terenach objętych ryzykiem powodziowym bądź ruchami masowymi, pogłębiały kryzys gospodarki przestrzennej w Polsce. Próbą naprawy wadliwych regulacji prawnych stała się ustawa z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, która poprzez swoje przepisy wpływa na sposób kształtowania polityki przestrzennej określanej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZ). Celem tych przepisów jest zatrzymanie procesu przekształcania terenów na cele budowlane, w sytuacji gdy gmina posiada nadpodaż terenów inwestycyjnych w stosunku do prognozowanej liczby ludności oraz gdy możliwości finansowe gminy nie pozwalają na wyposażenie nowych terenów budowlanych w podstawowe elementy infrastruktury technicznej (Zachariasz 2016).

To właśnie w tej ustawie wprowadzono w procedurze planistycznej nowe narzędzie jakim jest obowiązek sporządzenia bilansu terenu i kształtowanie polityki przestrzennej w oparciu o jego wyniki analiz. Jego obligatoryjność a także uzależnienie od jego wyniku możliwości wskazywania nowych terenów pod zabudowę postawiła w trudnej sytuacji gminy. Samorządy zdają sobie sprawę z przeszacowania terenów wskazanych pod zabudowę, jednak prawo blokuje możliwość bezkonfliktowej zmiany decyzji podjętych w przeszłości, dotyczy to w szczególności odszkodowań za zmianę przeznaczenia na cele niebudowlane. Problem wypłaty odszkodowań z tytułu utraty wartości rynkowej nieruchomości wynikającej ze zmiany przeznaczenia terenu w dokumentach planistycznych byłby nie do udźwignięcia dla budżetów gmin (Śleszyński 2018; Szpura 2020).

Bilans terenów jest osobnym, wydzielonym elementem zawartym w SUiKZ. Jego treść determinuje możliwość wyznaczenia nowych terenów pod zabudowę, a więc w istocie prowadzenie przez gminę polityki przestrzennej. Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 2 u.p.z.p. w studium uwarunkowań określa się w szczególności uwzględniające bilans terenów przeznaczonych pod zabudowę:

• kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów,
• kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny przeznaczone pod zabudowę oraz tereny wyłączone spod zabudowy.

Sprzeczność części "kierunkowej" studium - w zakresie zmian przeznaczenia terenów i wskaźników - prowadzi do naruszenia zasad sporządzania studium uwarunkowań. Po wprowadzeniu znowelizowanych przepisów znaczna część rozstrzygnięć nadzorczych wojewodów oraz wyroków sądów administracyjnych stwierdzających nieważność studium uwarunkowań lub jego podjęcie z naruszeniem prawa, dotyczyła właśnie nieprawidłowego zastosowania przepisów dotyczących bilansowania terenów pod zabudowę i ich wpływu na treść studium uwarunkowań. Zgodnie z art. 28 u.p.z.p. istotne naruszenie zasad sporządzania studium lub planu miejscowego, istotne naruszenie trybu ich sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części (Bilansowanie terenów pod zabudowę na potrzeby studium - aspekty prawne Warszawa 2021).

Reasumując, gminy nie mogą już bezkrytycznie wyznaczać terenów budowlanych, są obecnie uzależnione ściśle określonymi wytycznymi m.in. w zakresie ich lokalizacji jak i wielkości, co więcej jakiekolwiek naruszenia w tej kwestii są badane przez organy kontroli i w przypadku stwierdzonych uchybień taki plan miejscowy bądź SUiKZP zostają uchylone przez nadzór prawny wojewody.

Odnosząc się do powyższych rozważań w odniesieniu do Gminy Dzierżoniów należy stwierdzić, że polityka przestrzenna realizowana na jej obszarze, jest i była oparta na zasadach proporcjonalności, zrównoważonego rozwoju i zasadności. Potwierdzenia tej tezy można znaleźć chociażby w wynikach - dokonywanych cyklicznie - analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym, która jest oceniana przez niezależną od samorządu instytucję tj. Komisję Urbanistyczno-Architektoniczną. Ponadto należy zauważyć, że Gmina Dzierżoniów jest jedną z niecałych 400 gmin na 2477 gmin w całej Polsce, która posiada 100% pokrycia miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przez co bilans terenów jest już zidentyfikowany powierzchniowo oraz funkcjonalnie i brak jest potencjału w zakresie poszerzania terenów budowlanych. Dodatkowo z uwagi na charakter gminy tj. wiejski, tym bardziej ograniczone są możliwości wskazywania innego przeznaczenia terenów niż rolne (np. ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych).

Konkludując, na terenie Gminy Dzierżoniów wyniki bilansu terenów przedstawiają się następująco:

• 10,15 ha dla zabudowy mieszkalnej, w tym dla zabudowy mieszkalnej w ramach gospodarstw rolnych,
• 0,76 ha dla zabudowy produkcyjnej oraz usługowej, w tym usług komercyjnych, publicznych oraz o charakterze społecznym;
• 22,36 ha dla komunikacji oraz infrastruktury technicznej.

Należy jednak pamiętać, iż wskazane powyżej wartości są parametrami maksymalnymi i uwzględniają już o 30% zwiększone zapotrzebowanie na nową zabudowę wynikającą z niepewności procesów rozwojowych. Co więcej, w/w wartości dotyczą nie pojedynczej miejscowości czy też obrębu geodezyjnego, ale całego terytorium Gminy Dzierżoniów. Biorąc pod uwagę maksymalne zapotrzebowanie na nową zabudowę należy uznać, iż poza szczątkowymi ilościami, które wykazały analizy, Gmina Dzierżoniów nie potrzebuje w SUiKZP wskazywania nowych terenów pod zabudowę. Ewentualne nowe tereny można wskazywać tylko do wielkości podanej powyżej lub w zamian za inne tereny - dopasowując politykę przestrzenną do bieżących potrzeb.

UG Dzierżoniów